Historia pewnego wynajmu.

Listopad to miesiąc kiedy szał wynajmu minął. Szczęśliwi najemcy znaleźli swoje cztery kąty. Wynajmujący znaleźli najemców, którzy zapłacą za opłaty administracyjne, czynsz najmu i przypilnują mieszkania.

Czy na pewno ???

Ostatnia spotkaliśmy się na imprezie z różnymi ludźmi. Znajomi naszych przyjaciół opowiadali ciekawą (a z pewnością pouczającą) historię najmu swojego mieszkania.

Mieszkanie dostali od rodziców - “po babci”. Mieszkanie nieduże czterdzieści parę metrów kwadratowych, pierwsze piętro, rozkładowe, w okolicy Placu Kościuszki. Z biegiem upływu czasu rodzina się powiększyła i mieszkanie zrobiło się ciasne.

Zapadła decyzja o zmianie. Tylko co ? Większe mieszkanie, czy mały domek ?

Po rodzinnym głosowaniu zapadła decyzja. Mały domek w granicach miasta !!!

Szukali. Oglądali. Znaleźli. Stan deweloperski, ale to lepiej, bo mogą wykończyć według własnego uznania. “Wymienili” kilka firm (o tym w innym miejscu) i znaleźli tą jedną, solidną i niedrogą. Nastał czas przeprowadzki. Mieszkanie zostało puste.

Co zrobić ? Sprzedać ? A może wynająć ?

TAK wynająć. Dodatkowy dochód się przyda np. na spłatę kredytu zaciągniętego na dom.

Mieszkanie nadawało się do małego remontu. Mamy dobrą firmę to raz dwa odświeży.

Dodatkowo wymienili kuchenkę gazową (bo ponoć tamta była za stara), zmywarka dwuletnia, łazienka w wysokim standardzie jak na początek drugiej dekady XXi wieku przystało. Meble ich własne, niezniszczone bo gospodyni zawsze dbała o wszystko co w domu. Doposażyli w meble (już na życzenie klientów) więc z wynajęciem nie było kłopotów mimo iż sezon na wynajem nie był najlepszy.

Wynajęli młodzi ludzie, rozpoczynajacy studia na UW, które już mają (jak zrozumieli) pracę we Wrocławskich pub-ach. Przyjechali z regionów gdzie wychowała się i mieszkała żona więc prawie rodzina.

Czynsz za lipiec i sierpień ustalono w wysokości 50%, bo wakacje, bo dopiero zaczynamy itd oraz opłaty administracyjne plus liczniki płatne przelewem na konto.

I zaczęło się:

Za  lipiec czynsz wpłynął zgodnie z umową.

Później wakacje, urlopy. Czas płynął szybko. Należności na koncie nie było.

Kiedy we wrześniu dzwonili i pytali co się dzieje usłyszeli, że pracodawca spóźnia się z zapłatą wynagrodzenie lub płaci w ratach. We wrześniu pieniądze otrzymali tylko za sierpień (50% - zgodnie z umową).

Nastał październik. Najemcy wiecznie nieobecni bo albo na uczelni, albo w pracy. Właściciele też zapracowani, tygodnie uciekają. Koniec października to ostra rozmowa telefoniczna i umówione spotkanie na poważną rozmowę i rozliczenie. Przyjeżdżają na 18.00. Punktualnie, bo nie wypada się spóźnić. Dzwonią domofonem. Cisza. Dzwonią telefonem. Nikt nie odbiera. Otwierają drzwi zapasowymi kluczami (które na szczęście zachowali przed wynajmem), wchodzą do środka i ....

Oczom nie wierzą. Ich mieszkanie wygląda jak pobojowisko. Trąba powietrzna i pierwsza linia frontu nie narobiłby tylu szkód co lokatorzy po których został tylko niemiły zapach (dosłownie).

Korytarz zabarykadowany workami ze śmieciami (cud - worki związane), plastikowymi butelkami i workami ze szkłem różnego rodzaju (ekologiczni - segregują odpady). Łazienka … lepiej nie opisywać tego o czym donosił zmysł węchu.

Pokoje jak pokoje. Niesprzątane i niewietrzone przez ostatnie kilka tygodni. Meble zmieniły swoje dotychczasowe ustawienie.

Hitem była kuchnia. Kuchenka na której nic nie można ugotować, bo resztki po tym co wykipiało nie pozwalały na rozgrzanie palników.

Piekarnik stał się magazynem przypalonych garnków wraz z resztkami jedzenia zaschniętymi na kość.

Zmywarka najlepiej zachowane urządzenie z jeszcze nie wyjętymi naczyniami (nie wiem gdzie by można je było schować).

Ogólnie - pobojowisko.

Podsumowując. Wynajem mieszkania zakończył się całkowitą porażką.

Wysprzątanie mieszkania zajęło trzy dni. Odmalowanie kolejne trzy. Na szczęście sprzęty pozostawione w mieszkaniu nie uległy zniszczeniu. Do zapłaty pozostały rachunki za zużytą wodę (wg stanu licznika to mieszkało tu chyba przynajmniej 10 osób), energię (bez komentarza !) oraz opłaty administracyjne od sierpnia (za lipiec na szczęście zapłacili właściciele). O dodatkowym dochodzie z czynszu nie wspomnę.

Dlaczego tak się stało ?

Tak jak pisałem 2.08.2016 r. “Umowa najmu - po co ją podpisać. Co powinna zawierać.” w punkcie 7) piszę, że w u mowie należy określić kiedy na jakich warunkach właściciel może wejść do mieszkania. Może to się odbyć w określonych dniach miesiąca i godzinach, ile razy w tygodniu, po uprzednim uzgodnieniu terminu, w nagłych przypadkach należy dopuścić „niespodziewane” wizyty.

A tak naturalnie: czy wynajmujący przynajmniej raz w miesiącu nie może “pojawić się” na nieruchomości np. odbierając czynsz i zobaczył czy wszystko jest tak jak zostawił to najemcy, a najemca mógłby zgłosić np. usterki, które pojawiły się od wydania lokalu.

To tak ku przestrodze. Przypadek może skrajny, ale tak naprawdę to wina wynajmujących, którzy po podpisaniu umowy przestali interesować się swoim mieszkaniem.

Nikt nie zadba o naszą własność bardziej niż my sami ! :)

Historia pewnego wynajmu

“Historia pewnego wynajmu”.

Już wkrótce.

:-)

Umowa najmu - po co ją podpisać. Co powinna zawierać.

Wakacje to czas gdy najemcy, zaczynają rozglądać się za mieszkaniem. Umowa najmu bywa podpisywana pośpiesznie bez analizy i zastanowienia. Czy umowa najmu musi być zawarta na piśmie? Niekoniecznie jeśli ma trwać mniej niż rok. Jeżeli nieruchomość zostanie wynajęta na dłużej powinna zawierać formę pisemną.

Co powinna zawierać umowa najmu:

1)

Zdefiniowanie stron umowy: wynajmującego (właściciela) i najemcy - wpisanie imienia, nazwiska, adresów zamieszkania, peseli, serii i nr dowodów osobistych. Jeżeli któraś ze stron nie ma dowodu tożsamości to może być paszport (każdy inny dokument nie jest właściwym do podpisania umowy)

2)

Zdefiniowanie co jest przedmiotem najmu: np. mieszkanie przy ulicy xxxxxx nr xx składające się trzech pokoi, kuchni, łazienki z WC oraz korytarza lub jeden pokój w mieszkaniu przy ulicy xxxxxx nr xx z możliwością korzystania z łazienki i toalety oraz piwnicy/komórki lub miejsca parkingowego itp.

WAŻNE !!! - ale mało kto o tym pamięta: poprośmy właściciela (wynajmującego) o pokazanie np. odpisu z Ewidencji Ksiąg Wieczystych (można sprawdzić on-line) lub innego dokumentu czy jest on właścicielem nieruchomości, która chcemy wynająć tzn. czy z właścicielem podpisujemy umowę i  dajemy pieniądze ?

3)

Określenie przeznaczenia lokalu na jaki cel ma być wynajmowany np. cele mieszkaniowe. W tym miejscu można doprecyzować kto będzie mieszkał lub korzystał z nieruchomości, jeżeli użytkowników będzie więcej można wpisać osoby uprawnione do przebywania w nieruchomości.

4)

Daty i czas w umowie. Określenie czasu:

Podpisanie umowy najmu i rozpoczęcie najmu to dwie różne daty. Umowę możemy podpisać dziś, a przekazać nieruchomość do użytkowania po jakimś czasie. Umowa może być podpisana na czas nieokreślony, z określonym czasem wypowiedzenia (np. jednego miesiąca dla każdej ze stron) lub na okres zamknięty (np. jednego roku) wtedy wygasa z ostatnim dniem określonym w umowie.

5)

Najtrudniejsza sprawa. Zapłata za czynsz najmu.

Należy dokładnie określić kwotę, płatność z góry lub z dołu do którego dnia, do rąk własnych lub przelewem bankowym na konto wynajmującego.

Dodatkowe opłaty: opłaty administracyjne (chyba że są zawarte w czynszu za najem), płatności za zużytą energię, wodę, gaz, internet itp. (chyba że są zawarte w czynszu za najem).

Kaucja: wysokość, na co będzie przeznaczona, sposób zwrotu po zakończeniu umowy.

6)

Obowiązki stron:

Wynajmujący jest zobowiązany wydać najemcy lokal w umówionym stanie i w uzgodnionej formie, zapewnienie sprawnego działania instalacji wodociągowej, gazowej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, ciepłej wody, elektrycznej oraz wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej, tynków i podłóg oraz urządzeń związanych z budynkiem.

Najemca ma obowiązek używania lokalu zgodnie z zakresem określonym w umowie najmu, a jeżeli umowa tego nie określa - w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu lokalu. Dbać i chronić przed uszkodzeniem i dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku jak: windy, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów oraz innych pomieszczeń gospodarczych. Płacić czynsz w terminie określonym w umowie oraz utrzymywać lokal we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym.

W przypadku szkody powstałej z winy najemcy, ma on obowiązek dokonać naprawy we własnym zakresie. Najemca ma obowiązek udostępnić lokal w sytuacji awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody – w celu jej usunięcia.

Zwrócić lokal w stanie niepogorszonym.

7)

W umowie należy określić kiedy na jakich warunkach właściciel może wejść do mieszkania. Może to się odbyć w określonych dniach miesiąca i godzinach, ile razy w tygodniu, po uprzednim uzgodnieniu terminu, w nagłych przypadkach

A tak naturalnie: czy wynajmujący przynajmniej raz w miesiącu nie może “pojawić się”  na nieruchomości np. odbierając czynsz i zobaczył czy wszystko jest tak jak zostawił to najemcy, a najemca mógłby zgłosić np. usterki, które pojawiły się od wydania lokalu.

8)

Uzgodnienia dodatkowe opisane w umowie: ilość egzemplarzy w których została sporządzona umowa, tryb zmian dotyczących umowy (np.: tylko forma pisemna), sposób rozstrzygania sporów, zapis o nie wykorzystywaniu danych osobowych, sposób dostarczania dokumentów, podpisy stron.

Jakie nieruchomości są poszukiwane we Wrocławiu ?

Największym zainteresowaniem klientów we Wrocławiu cieszą się mieszkania jedno- i dwu- pokojowe o powierzchni 25–40 m2. Mieszkania poszukiwane są przez inwestorów którym zakup i najem mieszkań przynosi większa stopę zwrotu kapitału, rodziców, których dzieci rozpoczynają studia we Wrocławiu lub jest to pierwsze „M” dla ludzi pracujących, rozpoczynających samodzielne życie.

W związku z dużym zainteresowaniem, czas sprzedaży nieruchomości jedno- i dwu- pokojowych jest bardzo krótki, mimo że ceny 1 m2 nie są niskie. Ceny nieruchomości wykazują tendencję rosnącą, a opłacalność inwestycji jest większa niż oprocentowanie kapitału na lokatach bankowych.

Obecnie sytuacja na rynku nieruchomości dla osób poszukujących własnego mieszkania jest trudna. Oferta mieszkań wystawionych do sprzedaży na rynku wtórnym jest mniejsza niż w latach ubiegłych. Według Przeglądarki Ofert Prywatnych – POP, średnia ilość dziennych ofert prywatnych mieszkań od 1 do 5 pokoi zgłoszonych do sprzedaży w miesiącu lipcu w kolejnych latach kształtuje się następująco:

lipiec 2014 r. - 95 mieszkań;

lipiec 2015 r. - 57 mieszkań;

lipiec 2016 r. - 29 mieszkań;

Zmniejszona podaż mieszkań na rynku wtórnym spowodowana jest kilkoma czynnikami.

Między innymi sytuacją polityczną i gospodarczą w kraju i na świecie (np. Brexit), niskim oprocentowaniem proponowanym przez banki - lokata bankowa obecnie na poziomie ok. 2-3%, a co za tym idzie dużą ilością klientów dysponujących gotówką, którzy w inwestycji w nieruchomości i najmie mieszkania upatrują wyższego zysku niż na lokacie bankowej.

Rejony najbardziej „popularne” we Wrocławiu to od lat: Biskupin, Sępolno, Szczepin, Krzyki a w szczególności Gaj, Huby - ul. Powstańców Śląskich, Legnicka, okolice pl.Grunwaldzkiego. Szczególnie uwzględnić należy okolice uczelni wyższych oraz Rynku.

Ważnym czynnikiem na który zwracają uwagę klienci jest komunikacja z centrum miasta, dojazd do uczelni lub pracy.

Ceny sprzedaży i najmu mieszkań po referendum w Wielkiej Brytanii.

Wyjście Wielkiej Brytanii z Unii Europejskiej stało się faktem. Brytyjczycy w referendum zdecydowali, że nie chcą już być w Unii

Brytyjczycy są podzielni. Część chce wyjść z Unii, część chce w niej pozostać. Do tych ostatnich należą między innymi Walijczycy i Irlandczycy. Przyszłość pokaże, czy nastąpi rozpad Wielkiej Brytanii.

Europa przeżywa wstrząs. Premier Wielkiej Brytanii rezygnuje. Spadki na giełdzie. Kolejne kraje myślą o wyjściu z UE.

Polska w początkowym okresie nie odczuje wychodzenia Wielkiej Brytanii z UE. W przyszłości może otrzymać mniejsze środki z unijnego budżetu.

Kurs  franka wzrósł już do 4,10 pytanie czy jeszcze wzrośnie. Gdyby przekroczyłby 4,50 zł to mogłoby to być równoznaczne z kryzysem. Zadłużone nieruchomości przejmowane przez banki straciłyby na wartości. Załamałby się rynek pierwotny i nastąpiłby upadki deweloperów oraz innych współpracujących z nimi firm.

Polacy mieszkający na wyspach nie posiadający obywatelstwa brytyjskiego musieliby wrócić do ojczyzny gdyż będzie utrudniony dostęp do rynku pracy, ze względu na obowiązek posiadania specjalnego pozwolenia. Utrudnione zostaną zasady prowadzenia działalności gospodarczej przez obcokrajowców.

Rodacy, którzy zostaną w Wielkiej Brytanii i zarabiają w funtach,  chcieliby kupić nieruchomość w Polsce i zmuszeni będą posiłkować się kredytem w złotówkach mogą takiego kredytu nie otrzymać.

Utrudniony zostanie również wjazd do Wielkiej Brytanii. Powrócą pełniejsze kontrole i odprawy na granicy.

Nieruchomości w Wielkiej Brytanii to bańka mydlana. Niektórzy szacują, że ceny mogą spaść nawet o połowę.

Jak zachowa się rynek sprzedaży nieruchomości w Polsce ?

Czy zwiększy się ilość chętnych na najem mieszkań ?

A może Mieszkanie Plus powracającym rodakom rozwiąże problem ?

Zapraszam do komentarzy.

Co z tymi gruntami ???

Od 30 kwietnia 2016 r.  weszła w życie ustawa z 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa.

O czym mówi ustawa:

Agencja Nieruchomości Rolnych przez 5 lat nie będzie sprzedawać gruntów rolnych.

Przepis nie dotyczy gruntów przeznaczonych na inne cele niż rolne. np. budowa dróg, mostów, obiektów sportowych, budownictwo mieszkaniowe, nieruchomości położone w specjalnych strefach ekonomicznych.

Wstrzymanie nie dotyczy:

• gruntów rolnych mniejszych niż 2 ha,  
• domów i lokali mieszkalnych,
• budynków gospodarczych,
• garaży,
• ogródków przydomowych.

Na inne nieruchomości w wyjątkowych przypadkach wydać zgodę może Minister Rolnictwa i Rozwoju Wsi.

Czy mogę nabyć grunty rolne ?

Mogę gdy jestem rolnikiem i o ile nie mam już więcej niż 300 ha.

A jeżeli nie jestem rolnikiem to mogę jeżeli:

• w planie zagospodarowania przestrzennego jest on przeznaczony na cele inne niż rolne,
• gdy nieruchomość rolna ma mniej niż 3000 m2,
• gdy nieruchomość rolna o powierzchni do 5000 m2 czyli 0,5 ha w dniu 30.04.2016 r. była zabudowana (tzw. siedlisko) i nie służyła do prowadzenia gospodarstwa rolnego,
• gdy w w dniu 30.04.2016 r. miałem decyzję o warunkach zabudowy, gdzie nieruchomość była przeznaczone na cele inne niż rolne,
• osoba bliska właścicielowi bez ograniczeń,
• jednostka samorządu terytorialnego,
• Skarb Państwa,
• Kościelna osoba prawna i związek wyznaniowy,

Mogę nabyć grunty rolne po uzyskaniu zgody przez Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych gdy nie będzie chętnych wśród rolników,zagwarantuje prawidłowe prowadzenie gospodarstwa rolnego i w wyniku kolejnego zakupu nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych.

Gdybym chciał osiedlić się w gminie i stworzyć gospodarstwo rolne muszę wykazać, że mam kwalifikacje rolnicze lub właśnie je uzupełniam, w związku z przyznaniem dofinansowania z UE i gdy będę osobiście i prawidłowo prowadził gospodarstwo rolne

Kto ma prawo pierwokupu ?

Jeśli dotychczasowy właściciel zdecyduje się sprzedać nieruchomość to pierwszeństwo w zakupie - czyli prawo pierwokupu ma:

• dzierżawca pod warunkiem, że jest rolnikiem i posiada pisemną umowę poświadczoną urzędowa - z datą pewną, którą wykonywał co najmniej przez 3 lata, a nieruchomość wchodzi w skład jego gospodarstwa rolnego,
• Agencja Nieruchomości Rolnych - gdy nie ma dzierżawcy lub dzierżawca nie chce skorzystać z prawa pierwokupu

jeżeli osoba lub instytucje zostały zawiadomione przez właściciela o zamiarze sprzedaży.

ANR nie przysługuje prawo piewokupu gdy nabywający nieruchomość rolną jest rolnik mieszkający w gminie na terenie której znajduje się nieruchomość lub w gminie sąsiedniej albo osoba bliska włacicielowi nieruchomości,

Prawo pierwokupu przez ANR udziałów i akcji spółek prawa handlowego

Agencji przysługuje prawo pierwokupu udziałów i akcji spółek prawa handlowego, które są właścicielami nieruchomości rolnych.

Kiedy nie przysługuje prawo pierwokupu Agencji w przypadku zbywania akcji:

• gdy akcje dopuszczonych do obrotu na rynku giełdowym,
• gdy zbywane są na rzecz osoby bliskiej.

Prawo nabycia nieruchomości od spółek osobowych przez ANR

Gdy spółka osobowa jest właścicielem nieruchomości rolnej to Agencja ma prawo nabyć tę nieruchomość po cenie rynkowej gdy doszło do zmiany wspólnika lub do spółki wszedł nowy wspólnik.

Wyjątkiem jest sytuacja gdy wspólnikiem zostaje osoba bliska dotychczasowego wspólnika oraz gdy nowym wspólnikiem staje się osoba bliska któregokolwiek ze wspólników

Prawo nabycia nieruchomości od spółek osobowych przez ANR - pozostałe przypadki

Prawo nabycia nieruchomości po cenie rynkowej przysługuje Agencji jeżeli przeniesienie własności nastąpiło w wyniku:

• zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży, np. darowizna na rzecz osoby obcej, postępowania egzekucyjnego,
• zasiedzenia nieruchomości rolnej,
• tzw. dziedziczenia testamentowego – gdy właściciel ziemi zapisał ją w spadku osobie obcej,
• zapisu windykacyjnego, którego przedmiotem jest nieruchomość rolna lub gospodarstwo rolne,
• podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek handlowych.

Prawo nabycia nie przysługuje Agencji Nieruchomości Rolnych, jeśli:

• nabywcą jest rolnik indywidualny, którego gospodarstwo rodzinne po nabyciu własności nieruchomości rolnej nie przekroczy 300 ha użytków rolnych,

• nieruchomość rolna została nabyta za zgodą Agencji,
• nieruchomość rolna została nabyta przez osobę bliską,
• nieruchomość rolna została nabyta w wyniku tzw. dziedziczenia ustawowego,
• nieruchomość rolna została nabyta przez rolnika indywidualnego w wyniku zapisu windykacyjnego,
• przeniesienie własności nieruchomości rolnej nastąpiło w wyniku umowy z następcą,
• przeniesienie własności nieruchomości rolnej nastąpiło między osobami prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego.

Program "Mieszkanie Plus"

Kupować mieszkanie ?    Czy czekać na “Mieszkanie Plus” ?

Program „Mieszkanie dla Młodych” wygaśnie w 2018 r. Ma go zastąpić „Mieszkanie plus”’. Głównymi założeniami programu „Mieszkanie plus" jest wybudowanie tanich mieszkań na wynajem dla osób, którym nie przysługuje mieszkanie komunalne i których nie stać na kredyt hipoteczny. Możliwy jest także wynajem mieszkania z opcją dojścia do własności. Program zakłada również powrót kas oszczędnościowo-budowlanych.

W ramach tego programu zostanie utworzony Narodowy Fundusz Mieszkaniowy, który będzie instytucją powszechną. Jednym z filarów będzie powołanie kas oszczędnościowo-budowlanych na wzór kas funkcjonujących w Niemczech czy Czechach.

Do funduszu mogą przystąpić wszyscy bez względu na wiek czy wykształcenie. Kolejność otrzymania mieszkania będą miały jednak rodziny wielodzietne, uboższe gospodarstwa domowe. Nie bez znaczenia będzie miał  dochód w rodzinie.

Mieszkania mają być budowane na gruntach należących do Skarbu Państwa, które stanowią 34 procent powierzchni polskich miast. Koszt budowy miałby nie przekraczać więc 3 tys. zł za metr kw.

Czynsz wynajmu takich mieszkań będzie wynosił od 10 do 20 zł za metr kwadratowy - dziś średni czynsz za wynajęcie 1 mkw. mieszkania na siedmiu największych rynkach (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia) wynosi ok. 35 zł za mkw.

Projekt ustawy NFM ma zostać przyjęty przez  radę ministrów w IV kwartale 2016 r. Ustawa o NFM ma pozwolić w II połowie 2017 r. rozpocząć nabór chętnych na wynajem mieszkań realizowanych w ramach programu. Rząd planuje że inwestycje mieszkaniowe zostaną rozpoczęte z początkiem 2018 roku.

Czy NFM spowoduje spadek cen mieszkań ?

Czy nowy program rządu jest zagrożeniem dla deweloperów ?

Czy wprowadzenia programu Mieszkanie Plus spowoduje spadek stawek czynszów?

Witam. Właśnie powstał nowy blog. Zapraszam do odwiedzin i komentarzy.