Dlaczego kupujemy mieszkania deweloperskie ?

W Polsce w I kwartale 2017 r. sprzedano z rynku pierwotnego rekordowe 18,6 tys. mieszkań czyli o 3,1 proc. więcej kwartał do kwartału i o 29,5 proc. więcej rok do roku - jak wynika z danych firmy REAS.

Dlaczego kupujemy mieszkania deweloperskie ?  Co o tym decyduje ?

Kupując mieszkanie od dewelopera jesteśmy pierwszymi właścicielami. Mamy nowe jeszcze niezamieszkałe przez nikogo własne cztery kąty. Możliwość własnej aranżacji wnętrza samodzielnie lub przy pomocy profesjonalnej firmy, wyszukanie materiałów do wykończenia, samodzielne wykańczanie tzw. systemem gospodarczym lub walka z “fachowcami” to coś o czym będziemy opowiadać w gronie znajomych i przyjaciół na parapetówce.

Jeżeli zdecydujemy się już na lokalizację inwestycji w której chcemy zamieszkać mamy możliwość wyboru mieszkania 2 lub 3 pokojowego o różnej powierzchni z możliwością wyboru stron świata. Przykładowo mieszkanie 2 pokojowe zaczynają się od 34 m2 a kończą np. na 55 m2. Dodatkowo możemy wybrać piętro w nowo budowanym budynku, zdecydować czy chcemy mieszkanie z ogródkiem, tarasem czy balkonem. Do nas należy wybór miejsca postojowego, garażu lub komórki lokatorskiej.

Cena mieszkania deweloperskiego jest porównywalna z ceną mieszkania z rynku wtórnego z lat 90-ch lub starszych. Kupując mieszkanie z rynku wtórnego liczymy się z remontem. Jeżeli chcemy zrobić go porządnie to należy wymienić instalacje wodno-kanalizacyjne, instalacje elektryczne, instalacje centralnego ogrzewania (jeżeli jest taka potrzeba to również piec którym ogrzewamy mieszkanie). Kolejną rzeczą jest stolarka okienna i drzwiowa oraz gładzie i ewentualne wypoziomowanie posadzek. W tym momencie mamy stan deweloperski. Następnie zostaje zrobienie wymarzonej łazienki i toalety - kafle w kuchni i przedpokoju będą małym dodatkiem w całym remoncie.

Koszty i opłaty przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego są o wiele korzystniejsze dla kupującego. Kupujący przy zakupie nieruchomości deweloperskiej nie płaci podatku PCC w wysokości 2%. Koszt umowy deweloperskiej rozkłada się po połowie pomiędzy kupującym a deweloperem. Nie ma dodatkowych, ukrytych kosztów.

Należy również pamiętać, że czynsz w nowych mieszkaniach jest niższy od pozostałych, a dewelopera obowiązuje 5 lat rękojmi.

Myślę, że powyższe przykłady powodują tak duże zapotrzebowanie na zakup nieruchomości na rynku pierwotnym oraz nieustanny jego wzrost.

Najem lokalu na krótki termin

Czy wynajmując mieszkanie na doby prowadzisz działalność gospodarczą ???

Zgodnie z interpretacją Izby Skarbowej w Bydgoszczy z a 13 stycznia 2017 r. (0461-ITPB1.4511.897.2016.1.AK) gdy w roku kalendarzowym wynajmujemy mieszkanie i płacimy zryczałtowany podatek dochodowy a przez okres wakacji (bardzo często nie mamy w tych miesiącach najemców) wynajmujemy mieszkanie na doby to tracimy prawa do opodatkowania ryczałtem.

Organ podatkowy uznał, że wynajem krótkookresowy i uzyskiwane z tego tytułu przychody w myśl artykułu 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych powinny zostać zakwalifikowane do przychodów z działalności gospodarczej. Cały dochód uzyskany z najmu należy zatem opodatkować według skali podatkowej lub w formie tzw. podatku liniowego.

Historia pewnego wynajmu.

Listopad to miesiąc kiedy szał wynajmu minął. Szczęśliwi najemcy znaleźli swoje cztery kąty. Wynajmujący znaleźli najemców, którzy zapłacą za opłaty administracyjne, czynsz najmu i przypilnują mieszkania.

Czy na pewno ???

Ostatnia spotkaliśmy się na imprezie z różnymi ludźmi. Znajomi naszych przyjaciół opowiadali ciekawą (a z pewnością pouczającą) historię najmu swojego mieszkania.

Mieszkanie dostali od rodziców - “po babci”. Mieszkanie nieduże czterdzieści parę metrów kwadratowych, pierwsze piętro, rozkładowe, w okolicy Placu Kościuszki. Z biegiem upływu czasu rodzina się powiększyła i mieszkanie zrobiło się ciasne.

Zapadła decyzja o zmianie. Tylko co ? Większe mieszkanie, czy mały domek ?

Po rodzinnym głosowaniu zapadła decyzja. Mały domek w granicach miasta !!!

Szukali. Oglądali. Znaleźli. Stan deweloperski, ale to lepiej, bo mogą wykończyć według własnego uznania. “Wymienili” kilka firm (o tym w innym miejscu) i znaleźli tą jedną, solidną i niedrogą. Nastał czas przeprowadzki. Mieszkanie zostało puste.

Co zrobić ? Sprzedać ? A może wynająć ?

TAK wynająć. Dodatkowy dochód się przyda np. na spłatę kredytu zaciągniętego na dom.

Mieszkanie nadawało się do małego remontu. Mamy dobrą firmę to raz dwa odświeży.

Dodatkowo wymienili kuchenkę gazową (bo ponoć tamta była za stara), zmywarka dwuletnia, łazienka w wysokim standardzie jak na początek drugiej dekady XXi wieku przystało. Meble ich własne, niezniszczone bo gospodyni zawsze dbała o wszystko co w domu. Doposażyli w meble (już na życzenie klientów) więc z wynajęciem nie było kłopotów mimo iż sezon na wynajem nie był najlepszy.

Wynajęli młodzi ludzie, rozpoczynajacy studia na UW, które już mają (jak zrozumieli) pracę we Wrocławskich pub-ach. Przyjechali z regionów gdzie wychowała się i mieszkała żona więc prawie rodzina.

Czynsz za lipiec i sierpień ustalono w wysokości 50%, bo wakacje, bo dopiero zaczynamy itd oraz opłaty administracyjne plus liczniki płatne przelewem na konto.

I zaczęło się:

Za  lipiec czynsz wpłynął zgodnie z umową.

Później wakacje, urlopy. Czas płynął szybko. Należności na koncie nie było.

Kiedy we wrześniu dzwonili i pytali co się dzieje usłyszeli, że pracodawca spóźnia się z zapłatą wynagrodzenie lub płaci w ratach. We wrześniu pieniądze otrzymali tylko za sierpień (50% - zgodnie z umową).

Nastał październik. Najemcy wiecznie nieobecni bo albo na uczelni, albo w pracy. Właściciele też zapracowani, tygodnie uciekają. Koniec października to ostra rozmowa telefoniczna i umówione spotkanie na poważną rozmowę i rozliczenie. Przyjeżdżają na 18.00. Punktualnie, bo nie wypada się spóźnić. Dzwonią domofonem. Cisza. Dzwonią telefonem. Nikt nie odbiera. Otwierają drzwi zapasowymi kluczami (które na szczęście zachowali przed wynajmem), wchodzą do środka i ....

Oczom nie wierzą. Ich mieszkanie wygląda jak pobojowisko. Trąba powietrzna i pierwsza linia frontu nie narobiłby tylu szkód co lokatorzy po których został tylko niemiły zapach (dosłownie).

Korytarz zabarykadowany workami ze śmieciami (cud - worki związane), plastikowymi butelkami i workami ze szkłem różnego rodzaju (ekologiczni - segregują odpady). Łazienka … lepiej nie opisywać tego o czym donosił zmysł węchu.

Pokoje jak pokoje. Niesprzątane i niewietrzone przez ostatnie kilka tygodni. Meble zmieniły swoje dotychczasowe ustawienie.

Hitem była kuchnia. Kuchenka na której nic nie można ugotować, bo resztki po tym co wykipiało nie pozwalały na rozgrzanie palników.

Piekarnik stał się magazynem przypalonych garnków wraz z resztkami jedzenia zaschniętymi na kość.

Zmywarka najlepiej zachowane urządzenie z jeszcze nie wyjętymi naczyniami (nie wiem gdzie by można je było schować).

Ogólnie - pobojowisko.

Podsumowując. Wynajem mieszkania zakończył się całkowitą porażką.

Wysprzątanie mieszkania zajęło trzy dni. Odmalowanie kolejne trzy. Na szczęście sprzęty pozostawione w mieszkaniu nie uległy zniszczeniu. Do zapłaty pozostały rachunki za zużytą wodę (wg stanu licznika to mieszkało tu chyba przynajmniej 10 osób), energię (bez komentarza !) oraz opłaty administracyjne od sierpnia (za lipiec na szczęście zapłacili właściciele). O dodatkowym dochodzie z czynszu nie wspomnę.

Dlaczego tak się stało ?

Tak jak pisałem 2.08.2016 r. “Umowa najmu - po co ją podpisać. Co powinna zawierać.” w punkcie 7) piszę, że w u mowie należy określić kiedy na jakich warunkach właściciel może wejść do mieszkania. Może to się odbyć w określonych dniach miesiąca i godzinach, ile razy w tygodniu, po uprzednim uzgodnieniu terminu, w nagłych przypadkach należy dopuścić „niespodziewane” wizyty.

A tak naturalnie: czy wynajmujący przynajmniej raz w miesiącu nie może “pojawić się” na nieruchomości np. odbierając czynsz i zobaczył czy wszystko jest tak jak zostawił to najemcy, a najemca mógłby zgłosić np. usterki, które pojawiły się od wydania lokalu.

To tak ku przestrodze. Przypadek może skrajny, ale tak naprawdę to wina wynajmujących, którzy po podpisaniu umowy przestali interesować się swoim mieszkaniem.

Nikt nie zadba o naszą własność bardziej niż my sami ! :)

Historia pewnego wynajmu

“Historia pewnego wynajmu”.

Już wkrótce.

:-)

Umowa najmu - po co ją podpisać. Co powinna zawierać.

Wakacje to czas gdy najemcy, zaczynają rozglądać się za mieszkaniem. Umowa najmu bywa podpisywana pośpiesznie bez analizy i zastanowienia. Czy umowa najmu musi być zawarta na piśmie? Niekoniecznie jeśli ma trwać mniej niż rok. Jeżeli nieruchomość zostanie wynajęta na dłużej powinna zawierać formę pisemną.

Co powinna zawierać umowa najmu:

1)

Zdefiniowanie stron umowy: wynajmującego (właściciela) i najemcy - wpisanie imienia, nazwiska, adresów zamieszkania, peseli, serii i nr dowodów osobistych. Jeżeli któraś ze stron nie ma dowodu tożsamości to może być paszport (każdy inny dokument nie jest właściwym do podpisania umowy)

2)

Zdefiniowanie co jest przedmiotem najmu: np. mieszkanie przy ulicy xxxxxx nr xx składające się trzech pokoi, kuchni, łazienki z WC oraz korytarza lub jeden pokój w mieszkaniu przy ulicy xxxxxx nr xx z możliwością korzystania z łazienki i toalety oraz piwnicy/komórki lub miejsca parkingowego itp.

WAŻNE !!! - ale mało kto o tym pamięta: poprośmy właściciela (wynajmującego) o pokazanie np. odpisu z Ewidencji Ksiąg Wieczystych (można sprawdzić on-line) lub innego dokumentu czy jest on właścicielem nieruchomości, która chcemy wynająć tzn. czy z właścicielem podpisujemy umowę i  dajemy pieniądze ?

3)

Określenie przeznaczenia lokalu na jaki cel ma być wynajmowany np. cele mieszkaniowe. W tym miejscu można doprecyzować kto będzie mieszkał lub korzystał z nieruchomości, jeżeli użytkowników będzie więcej można wpisać osoby uprawnione do przebywania w nieruchomości.

4)

Daty i czas w umowie. Określenie czasu:

Podpisanie umowy najmu i rozpoczęcie najmu to dwie różne daty. Umowę możemy podpisać dziś, a przekazać nieruchomość do użytkowania po jakimś czasie. Umowa może być podpisana na czas nieokreślony, z określonym czasem wypowiedzenia (np. jednego miesiąca dla każdej ze stron) lub na okres zamknięty (np. jednego roku) wtedy wygasa z ostatnim dniem określonym w umowie.

5)

Najtrudniejsza sprawa. Zapłata za czynsz najmu.

Należy dokładnie określić kwotę, płatność z góry lub z dołu do którego dnia, do rąk własnych lub przelewem bankowym na konto wynajmującego.

Dodatkowe opłaty: opłaty administracyjne (chyba że są zawarte w czynszu za najem), płatności za zużytą energię, wodę, gaz, internet itp. (chyba że są zawarte w czynszu za najem).

Kaucja: wysokość, na co będzie przeznaczona, sposób zwrotu po zakończeniu umowy.

6)

Obowiązki stron:

Wynajmujący jest zobowiązany wydać najemcy lokal w umówionym stanie i w uzgodnionej formie, zapewnienie sprawnego działania instalacji wodociągowej, gazowej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, ciepłej wody, elektrycznej oraz wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej, tynków i podłóg oraz urządzeń związanych z budynkiem.

Najemca ma obowiązek używania lokalu zgodnie z zakresem określonym w umowie najmu, a jeżeli umowa tego nie określa - w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu lokalu. Dbać i chronić przed uszkodzeniem i dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku jak: windy, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów oraz innych pomieszczeń gospodarczych. Płacić czynsz w terminie określonym w umowie oraz utrzymywać lokal we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym.

W przypadku szkody powstałej z winy najemcy, ma on obowiązek dokonać naprawy we własnym zakresie. Najemca ma obowiązek udostępnić lokal w sytuacji awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody – w celu jej usunięcia.

Zwrócić lokal w stanie niepogorszonym.

7)

W umowie należy określić kiedy na jakich warunkach właściciel może wejść do mieszkania. Może to się odbyć w określonych dniach miesiąca i godzinach, ile razy w tygodniu, po uprzednim uzgodnieniu terminu, w nagłych przypadkach

A tak naturalnie: czy wynajmujący przynajmniej raz w miesiącu nie może “pojawić się”  na nieruchomości np. odbierając czynsz i zobaczył czy wszystko jest tak jak zostawił to najemcy, a najemca mógłby zgłosić np. usterki, które pojawiły się od wydania lokalu.

8)

Uzgodnienia dodatkowe opisane w umowie: ilość egzemplarzy w których została sporządzona umowa, tryb zmian dotyczących umowy (np.: tylko forma pisemna), sposób rozstrzygania sporów, zapis o nie wykorzystywaniu danych osobowych, sposób dostarczania dokumentów, podpisy stron.

Jakie nieruchomości są poszukiwane we Wrocławiu ?

Największym zainteresowaniem klientów we Wrocławiu cieszą się mieszkania jedno- i dwu- pokojowe o powierzchni 25–40 m2. Mieszkania poszukiwane są przez inwestorów którym zakup i najem mieszkań przynosi większa stopę zwrotu kapitału, rodziców, których dzieci rozpoczynają studia we Wrocławiu lub jest to pierwsze „M” dla ludzi pracujących, rozpoczynających samodzielne życie.

W związku z dużym zainteresowaniem, czas sprzedaży nieruchomości jedno- i dwu- pokojowych jest bardzo krótki, mimo że ceny 1 m2 nie są niskie. Ceny nieruchomości wykazują tendencję rosnącą, a opłacalność inwestycji jest większa niż oprocentowanie kapitału na lokatach bankowych.

Obecnie sytuacja na rynku nieruchomości dla osób poszukujących własnego mieszkania jest trudna. Oferta mieszkań wystawionych do sprzedaży na rynku wtórnym jest mniejsza niż w latach ubiegłych. Według Przeglądarki Ofert Prywatnych – POP, średnia ilość dziennych ofert prywatnych mieszkań od 1 do 5 pokoi zgłoszonych do sprzedaży w miesiącu lipcu w kolejnych latach kształtuje się następująco:

lipiec 2014 r. - 95 mieszkań;

lipiec 2015 r. - 57 mieszkań;

lipiec 2016 r. - 29 mieszkań;

Zmniejszona podaż mieszkań na rynku wtórnym spowodowana jest kilkoma czynnikami.

Między innymi sytuacją polityczną i gospodarczą w kraju i na świecie (np. Brexit), niskim oprocentowaniem proponowanym przez banki - lokata bankowa obecnie na poziomie ok. 2-3%, a co za tym idzie dużą ilością klientów dysponujących gotówką, którzy w inwestycji w nieruchomości i najmie mieszkania upatrują wyższego zysku niż na lokacie bankowej.

Rejony najbardziej „popularne” we Wrocławiu to od lat: Biskupin, Sępolno, Szczepin, Krzyki a w szczególności Gaj, Huby - ul. Powstańców Śląskich, Legnicka, okolice pl.Grunwaldzkiego. Szczególnie uwzględnić należy okolice uczelni wyższych oraz Rynku.

Ważnym czynnikiem na który zwracają uwagę klienci jest komunikacja z centrum miasta, dojazd do uczelni lub pracy.

Ceny sprzedaży i najmu mieszkań po referendum w Wielkiej Brytanii.

Wyjście Wielkiej Brytanii z Unii Europejskiej stało się faktem. Brytyjczycy w referendum zdecydowali, że nie chcą już być w Unii

Brytyjczycy są podzielni. Część chce wyjść z Unii, część chce w niej pozostać. Do tych ostatnich należą między innymi Walijczycy i Irlandczycy. Przyszłość pokaże, czy nastąpi rozpad Wielkiej Brytanii.

Europa przeżywa wstrząs. Premier Wielkiej Brytanii rezygnuje. Spadki na giełdzie. Kolejne kraje myślą o wyjściu z UE.

Polska w początkowym okresie nie odczuje wychodzenia Wielkiej Brytanii z UE. W przyszłości może otrzymać mniejsze środki z unijnego budżetu.

Kurs  franka wzrósł już do 4,10 pytanie czy jeszcze wzrośnie. Gdyby przekroczyłby 4,50 zł to mogłoby to być równoznaczne z kryzysem. Zadłużone nieruchomości przejmowane przez banki straciłyby na wartości. Załamałby się rynek pierwotny i nastąpiłby upadki deweloperów oraz innych współpracujących z nimi firm.

Polacy mieszkający na wyspach nie posiadający obywatelstwa brytyjskiego musieliby wrócić do ojczyzny gdyż będzie utrudniony dostęp do rynku pracy, ze względu na obowiązek posiadania specjalnego pozwolenia. Utrudnione zostaną zasady prowadzenia działalności gospodarczej przez obcokrajowców.

Rodacy, którzy zostaną w Wielkiej Brytanii i zarabiają w funtach,  chcieliby kupić nieruchomość w Polsce i zmuszeni będą posiłkować się kredytem w złotówkach mogą takiego kredytu nie otrzymać.

Utrudniony zostanie również wjazd do Wielkiej Brytanii. Powrócą pełniejsze kontrole i odprawy na granicy.

Nieruchomości w Wielkiej Brytanii to bańka mydlana. Niektórzy szacują, że ceny mogą spaść nawet o połowę.

Jak zachowa się rynek sprzedaży nieruchomości w Polsce ?

Czy zwiększy się ilość chętnych na najem mieszkań ?

A może Mieszkanie Plus powracającym rodakom rozwiąże problem ?

Zapraszam do komentarzy.